杭州市城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則
為進(jìn)一步推動(dòng)我市城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高品質(zhì)建設(shè)，根據(jù)《城市公共交通條例》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2018〕52號(hào)）、《浙江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展改革委關(guān)于推動(dòng)浙江省軌道交通健康可持續(xù)發(fā)展意見(jiàn)的通知》（浙政辦發(fā)〔2021〕52號(hào)）、市委市政府《關(guān)于推進(jìn)軌道交通可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等文件精神和“人民城市人民建、人民城市為人民”的建設(shè)理念，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
一、總體要求
（一）本實(shí)施細(xì)則所稱城市軌道交通TOD綜合開發(fā)（以下簡(jiǎn)稱TOD綜合開發(fā)），是以城市軌道交通站點(diǎn)或車輛基地為核心，構(gòu)建軌道交通場(chǎng)站與其他交通設(shè)施無(wú)縫銜接、地上地下空間充分利用，軌道交通功能與商務(wù)、商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、居住、產(chǎn)業(yè)等城市綜合服務(wù)功能有機(jī)銜接的一體化功能區(qū)。
（二）本市行政區(qū)域內(nèi)TOD綜合開發(fā)規(guī)劃管理、土地供應(yīng)、開發(fā)管理等工作，適用本實(shí)施細(xì)則。
（三）實(shí)施TOD綜合開發(fā)的站點(diǎn)和車輛基地區(qū)域，其規(guī)劃用地范圍按如下原則劃定：站點(diǎn)區(qū)域按照一般站點(diǎn)中心外半徑500米左右、換乘站點(diǎn)及重點(diǎn)站點(diǎn)中心外半徑800米左右確定；車輛基地區(qū)域按照包括車輛基地本體工程用地及周邊不低于本體工程用地規(guī)模兩倍的開發(fā)用地確定。車輛基地選址應(yīng)在城市配套服務(wù)相對(duì)成熟的近郊并設(shè)置站點(diǎn)。
（四）TOD綜合開發(fā)規(guī)劃地塊分為上蓋地塊和毗鄰地塊。上蓋地塊是指利用軌道交通站點(diǎn)、車輛基地立體空間建設(shè)的地塊以及周邊不能單獨(dú)規(guī)劃建設(shè)的地塊，具體范圍應(yīng)根據(jù)站點(diǎn)出入口數(shù)量、分布和地塊實(shí)際情況確定；毗鄰地塊是TOD綜合開發(fā)規(guī)劃用地范圍內(nèi)除上蓋地塊以外的地塊。
（五）加強(qiáng)跨部門工作協(xié)調(diào)，將TOD綜合開發(fā)工作納入杭州市鐵路和城市軌道交通可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展聯(lián)席會(huì)議議事范疇。主要責(zé)任單位分工如下：
1.市發(fā)展改革委牽頭做好綜合協(xié)調(diào)，并負(fù)責(zé)制定年度TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃；
2.市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)TOD綜合開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃、沿線用地詳細(xì)規(guī)劃的編制和報(bào)送審批，上蓋地塊用地選址論證報(bào)告審查，土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)等工作；
3.市建委負(fù)責(zé)城市更新工作中涉及TOD綜合開發(fā)的協(xié)調(diào)推進(jìn)等工作；
4.市住保房管局負(fù)責(zé)TOD綜合開發(fā)涉及保障性住房項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃的編制及督促落實(shí)等工作；
5.市地鐵集團(tuán)配合做好TOD綜合開發(fā)相關(guān)規(guī)劃的編制，參與上蓋地塊業(yè)態(tài)策劃、開發(fā)建設(shè)等工作；
6.屬地政府（管委會(huì)）等做地主體負(fù)責(zé)做好TOD綜合開發(fā)上蓋地塊用地選址論證報(bào)告編制及報(bào)送審批、前期推進(jìn)、項(xiàng)目招商、建設(shè)保障、社會(huì)穩(wěn)定等工作。
其他單位按照職責(zé)分工做好相關(guān)工作。
二、規(guī)劃編制與管理
（六）TOD綜合開發(fā)規(guī)劃管理包括專項(xiàng)規(guī)劃、沿線用地詳細(xì)規(guī)劃和上蓋地塊用地選址論證。
專項(xiàng)規(guī)劃與城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（含調(diào)整）同步編制和報(bào)審，主要內(nèi)容包括發(fā)展目標(biāo)、總體布局、站點(diǎn)TOD分類分級(jí)開發(fā)利用方案及規(guī)劃控制引導(dǎo)等。
沿線用地詳細(xì)規(guī)劃與城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃同步編制和報(bào)審，主要內(nèi)容包括規(guī)劃目標(biāo)定位、重要節(jié)點(diǎn)的空間布局、用地性質(zhì)和指標(biāo)調(diào)整、地下空間一體化、人防統(tǒng)籌建設(shè)、公共交通銜接、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)等。沿線用地詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)與單元詳細(xì)規(guī)劃做好銜接。對(duì)于換乘站及重點(diǎn)站，應(yīng)通過(guò)開展城市設(shè)計(jì)等方式確定規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容。
上蓋地塊用地選址論證與城市軌道交通線路可行性研究報(bào)告同步編制，并在可行性研究報(bào)告批復(fù)后6個(gè)月內(nèi)完成審查。主要內(nèi)容包括建筑業(yè)態(tài)及平立面布局、交通接駁設(shè)施配置等，上蓋地塊選址論證報(bào)告深度應(yīng)滿足提前實(shí)施相關(guān)預(yù)留工程的需要。
（七）在TOD綜合開發(fā)相關(guān)規(guī)劃編制過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)公眾參與。規(guī)劃草案應(yīng)依法公示，并充分征求專家和公眾意見(jiàn)。
（八）TOD綜合開發(fā)用地的規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定如下：
1.容積率管理。本著優(yōu)地優(yōu)用、節(jié)約集約用地原則，鼓勵(lì)高強(qiáng)度開發(fā)，除住宅用地外，其他地塊在符合相關(guān)規(guī)定并履行相應(yīng)程序的前提下，可進(jìn)行規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整。
2.綠地率管理。除住宅用地及商住混合用地的住宅部分外，其他地塊的綠地率經(jīng)論證確實(shí)達(dá)不到相關(guān)規(guī)定的，可在相應(yīng)TOD綜合開發(fā)范圍內(nèi)整體統(tǒng)籌平衡，并在相應(yīng)單元詳細(xì)規(guī)劃中落實(shí)并同步建設(shè)，具體按照《杭州市城市綠化管理?xiàng)l例》等要求執(zhí)行。
3.標(biāo)高管理。上蓋地塊在滿足消防安全和規(guī)劃等要求的情況下，可分層設(shè)置場(chǎng)地標(biāo)高。
4.機(jī)動(dòng)車停車位配建。車輛基地上蓋地塊為含住宅等多種性質(zhì)混合的用地，除保障性住房及教育、文化、醫(yī)療、體育等民生保障類設(shè)施外，其余建筑物停車位配建總規(guī)?？尚∮诟鲉畏N性質(zhì)建筑物配建停車位規(guī)?？偤?，但不應(yīng)低于各其余性質(zhì)建筑物需配建停車位總規(guī)模的80%。所需訪客車位和共用車位可在上蓋地塊范圍內(nèi)統(tǒng)籌布置。
5.非機(jī)動(dòng)車停車位配建。鼓勵(lì)配建對(duì)外開放的非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)），利用地下空間設(shè)置的，進(jìn)出坡道應(yīng)靠近軌道交通站點(diǎn)出入口布置。
6.保障性住房建設(shè)。鼓勵(lì)區(qū)位、交通條件較好的TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)保障性住房。新建保障性住房地塊應(yīng)為住宅用地，并按照規(guī)定配套建設(shè)學(xué)校（學(xué)位）等公共服務(wù)設(shè)施。宿舍型保障性租賃住房項(xiàng)目所在或相鄰規(guī)劃單元內(nèi)已有公共教育、行政管理和公園綠地等設(shè)施且能滿足服務(wù)需求的，上述設(shè)施可統(tǒng)籌平衡。
7.建筑消防。車輛基地TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程符合開展特殊消防設(shè)計(jì)情形的，應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》等執(zhí)行。
8.人防建設(shè)。符合易地建設(shè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的上蓋地塊，其防空地下室應(yīng)配建面積可在相應(yīng)TOD綜合開發(fā)用地范圍內(nèi)統(tǒng)籌平衡，并在相應(yīng)單元詳細(xì)規(guī)劃中明確。由建設(shè)單位或主要做地主體牽頭編制人防設(shè)施統(tǒng)籌建設(shè)方案或修建性詳細(xì)規(guī)劃，并在先期建設(shè)項(xiàng)目中修建防空地下室。具有相應(yīng)抗力等級(jí)或符合人防相關(guān)規(guī)劃要求的地下連通道面積，可抵扣應(yīng)建防空地下室面積。
除上述外，其他技術(shù)規(guī)定按照《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》（杭規(guī)劃資源發(fā)〔2024〕49號(hào)）等其他現(xiàn)行有效的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
三、用地管理
（九）結(jié)合站點(diǎn)和車輛基地發(fā)展特色和功能定位，合理確定TOD綜合開發(fā)用地出讓起始價(jià)，掛牌出讓時(shí)不設(shè)置任何排他性條款，以吸引更多市場(chǎng)主體參與開發(fā)。
（十）TOD綜合開發(fā)用地優(yōu)先納入經(jīng)營(yíng)性用地土地儲(chǔ)備三年滾動(dòng)計(jì)劃。下一年度TOD綜合開發(fā)用地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)于當(dāng)年四季度編制。
（十一）結(jié)合站點(diǎn)和車輛基地所在區(qū)域的城市功能定位和市場(chǎng)需求，支持TOD綜合開發(fā)范圍內(nèi)商業(yè)商務(wù)用地在不同業(yè)態(tài)之間合理轉(zhuǎn)換。
（十二）對(duì)于具備較好開發(fā)條件的上蓋地塊，應(yīng)按照“一體規(guī)劃、同步建設(shè)”原則，力爭(zhēng)在軌道交通工程開工前公開出讓，出讓時(shí)將軌道交通相關(guān)設(shè)施建設(shè)要求納入《建設(shè)條件須知》。對(duì)于確因市場(chǎng)因素難以與軌道交通工程同步建設(shè)的上蓋地塊，相關(guān)預(yù)留工程應(yīng)由做地主體按照既定設(shè)計(jì)方案與軌道交通工程同步實(shí)施，相關(guān)費(fèi)用納入地塊做地成本。
（十三）探索建立以三維地籍為核心的土地立體化管理模式，細(xì)化地上、地表、地下土地使用邊界和權(quán)益，在出讓條件或其他出讓前文件中明確其設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)、建設(shè)和運(yùn)維主體。
四、開發(fā)管理
（十四）TOD綜合開發(fā)范圍內(nèi)涉及城市更新項(xiàng)目的，應(yīng)統(tǒng)籌城市更新的相關(guān)政策，聯(lián)動(dòng)推進(jìn)實(shí)施。
（十五）鼓勵(lì)車輛基地TOD綜合開發(fā)采用蓋上空間與落地區(qū)一體化出讓。
（十六）土地出讓金各項(xiàng)計(jì)提按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（十七）鼓勵(lì)空間一體化互連互通，統(tǒng)籌考慮軌道交通運(yùn)營(yíng)安全、開發(fā)效益及公共服務(wù)需求，TOD綜合開發(fā)范圍內(nèi)的地塊應(yīng)通過(guò)地下通道、空中連廊、地面步行系統(tǒng)等方式加強(qiáng)空間銜接，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)連盡連”。
（十八）鼓勵(lì)TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目納入市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目名單，按照相關(guān)規(guī)定享受用地支持、優(yōu)化審批、配套服務(wù)等政策支持。
（十九）鼓勵(lì)各市場(chǎng)主體創(chuàng)新融資模式，科學(xué)運(yùn)用資產(chǎn)證券化等多元融資手段拓寬融資渠道。
（二十）對(duì)TOD綜合開發(fā)定期開展項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)開發(fā)程序、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)影響、運(yùn)營(yíng)管理等方面進(jìn)行評(píng)估。
五、附則
城市軌道交通存量場(chǎng)站、鐵路客貨運(yùn)站、動(dòng)車運(yùn)用所、市域軌道交通場(chǎng)站、城市公共交通場(chǎng)站、公路客運(yùn)站等交通樞紐綜合開發(fā)可參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。
本實(shí)施細(xì)則自2026年1月20日起施行，由市發(fā)展改革委負(fù)責(zé)牽頭組織實(shí)施。
杭州市人民政府辦公廳
2025年12月19日
