各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
為落實(shí)國(guó)家要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)工作要求，進(jìn)一步優(yōu)化工商業(yè)土地利用，更好滿足新質(zhì)生產(chǎn)力多元空間需求，助推城市內(nèi)涵式發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)制定如下實(shí)施意見(jiàn)。
一、改革完善工業(yè)用地精準(zhǔn)配置機(jī)制
（一）加強(qiáng)項(xiàng)目遴選。各區(qū)、縣（市）政府要建立健全差別化、分行業(yè)的項(xiàng)目?jī)?yōu)選聯(lián)評(píng)機(jī)制，出臺(tái)工業(yè)項(xiàng)目遴選辦法，重點(diǎn)就項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目布局、用地規(guī)模、出讓起價(jià)等進(jìn)行集體決策，綜合考慮項(xiàng)目績(jī)效、科技創(chuàng)新、帶動(dòng)就業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)等因素，形成外引內(nèi)育重點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。新供工業(yè)用地向園區(qū)集中集聚，優(yōu)先用于符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)以及民間投資項(xiàng)目。
（二）降低用地成本。支持工業(yè)企業(yè)以單獨(dú)、聯(lián)合體、組團(tuán)等形式拿地，靈活選擇一次性50年出讓、彈性年期出讓、長(zhǎng)期租賃、先租后讓等供地方式。
各區(qū)、縣（市）可根據(jù)新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展導(dǎo)向、項(xiàng)目類型、集約利用等情況，合理設(shè)定地價(jià)修正系數(shù)，確定出讓起價(jià)：符合五大產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的，可按不低于現(xiàn)有工業(yè)用地出讓價(jià)格的70%確定出讓起價(jià)；符合未來(lái)產(chǎn)業(yè)新賽道的，可按不低于國(guó)家、省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定出讓起價(jià)；物流倉(cāng)儲(chǔ)用地可參照周邊同等地段工業(yè)用地出讓價(jià)格確定出讓起價(jià)。優(yōu)化工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓價(jià)款繳款期限。
加大產(chǎn)業(yè)用房保障力度，工業(yè)（標(biāo)準(zhǔn)廠房）用地出讓起價(jià)可結(jié)合轉(zhuǎn)讓比例依法合理評(píng)估確定，轉(zhuǎn)讓比例在出讓合同中提前約定；轉(zhuǎn)讓價(jià)格原則上按建設(shè)成本加適度合理利潤(rùn)確定，并納入項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議。
（三）統(tǒng)籌配套設(shè)施。支持開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）優(yōu)化空間布局，探索集中建設(shè)人防設(shè)施、綠地，統(tǒng)籌工業(yè)鄰里中心建設(shè)，打造15分鐘產(chǎn)業(yè)社區(qū)。
開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）平臺(tái)公司可統(tǒng)籌園區(qū)內(nèi)規(guī)劃工業(yè)用地配套指標(biāo)，利用工業(yè)用地集中建設(shè)鄰里中心，用于保障生產(chǎn)生活所需的配套服務(wù)功能（環(huán)境敏感用地除外）。鄰里中心服務(wù)范圍內(nèi)相應(yīng)核減配套設(shè)施規(guī)模。
同一企業(yè)主體（含下屬子公司、關(guān)聯(lián)公司）可統(tǒng)籌自有工業(yè)用地配套指標(biāo)，集中建設(shè)配套用房，并與生產(chǎn)用房同步建設(shè)、同步投用，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上做好注記。統(tǒng)籌單元范圍應(yīng)符合15分鐘產(chǎn)業(yè)社區(qū)服務(wù)半徑要求。
（四）合理設(shè)定指標(biāo)。鼓勵(lì)工業(yè)用地集約高效利用，容積率宜高則高。確因項(xiàng)目類型、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、工藝要求等有特殊要求的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，經(jīng)屬地政府論證，可在滿足國(guó)家控制標(biāo)準(zhǔn)前提下，合理確定項(xiàng)目容積率、建筑密度指標(biāo)。工業(yè)用地綠地率指標(biāo)已按要求落實(shí)統(tǒng)籌平衡的，可不作單地塊綠地率指標(biāo)控制要求。
二、改革完善商服用地分類供應(yīng)機(jī)制
（五）推動(dòng)規(guī)劃優(yōu)化。定期開(kāi)展現(xiàn)狀建成商服空間使用調(diào)查評(píng)估。綜合考慮功能定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口趨勢(shì)、存量現(xiàn)狀等因素，實(shí)施不同板塊差異化空間配比指引。結(jié)合空置率、空間配比指引等評(píng)估分析，推動(dòng)尚未供應(yīng)的商服用地實(shí)施規(guī)劃優(yōu)化。
（六）實(shí)施分類調(diào)控。商服用地繼續(xù)執(zhí)行最小分割單元要求，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求細(xì)分為產(chǎn)業(yè)類和房地產(chǎn)類。
產(chǎn)業(yè)類主要用于保障總部經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及生活性服務(wù)業(yè)，在屬地政府組織產(chǎn)業(yè)論證基礎(chǔ)上，規(guī)劃條件論證時(shí)明確為“**用地（產(chǎn)業(yè)）”；原則上以自用為主，不得銷售、預(yù)售；確因產(chǎn)業(yè)集群、企業(yè)集聚等需要進(jìn)行分割的，應(yīng)在土地出讓公告時(shí)明確，并在出讓合同中約定，且項(xiàng)目整體持有比例不得低于60%；可采取彈性年期、帶產(chǎn)業(yè)要求、帶項(xiàng)目條件等方式公開(kāi)出讓。
產(chǎn)業(yè)類以外的其他商服用地，納入房地產(chǎn)類管理，結(jié)合空置率，合理調(diào)控供應(yīng)規(guī)模、區(qū)域及節(jié)奏。
（七）優(yōu)化地價(jià)水平。建立健全全市地價(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制，加快公示地價(jià)體系建設(shè)，及時(shí)公布并定期更新基準(zhǔn)地價(jià)成果。產(chǎn)業(yè)類商服用地地價(jià)評(píng)估修正系數(shù)，結(jié)合分割比例，按照不低于房地產(chǎn)類商服用地0.7確定，但不得低于國(guó)家規(guī)定最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
三、改革完善存量空間高效盤(pán)活機(jī)制
（八）允許臨時(shí)改變房屋用途。房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的用途使用房屋。確因發(fā)展國(guó)家、省、市支持產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，補(bǔ)齊民生短板，以及完善區(qū)域配套等需要，在確保方案符合擬改變用途對(duì)應(yīng)環(huán)保和安全要求前提下，房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人可依法申請(qǐng)臨時(shí)改變房屋用途，但不得銷售、分割轉(zhuǎn)讓、分割辦證、“以租代售”、改作商品住宅。經(jīng)屬地政府研究論證后，規(guī)劃資源部門依法出具《準(zhǔn)予臨時(shí)改變房屋用途決定書(shū)》。改變后涉及經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地年收益。臨時(shí)改變房屋用途首次申請(qǐng)的期限不超過(guò)五年，期限屆滿前可按規(guī)定申請(qǐng)延期，每次延期不得超過(guò)兩年。
已納入屬地政府近期擬改造范圍的土地、位于360平方公里規(guī)劃工業(yè)用地控制線范圍內(nèi)的土地、尚在履約跟蹤評(píng)估期的產(chǎn)業(yè)用地，不得批準(zhǔn)臨時(shí)改變房屋用途。
（九）支持單一性質(zhì)用地兼容其他功能。制定出臺(tái)單一性質(zhì)用地適建建筑功能清單，明確不同性質(zhì)用地允許兼容其他建筑功能范圍（環(huán)境敏感用地除外）及比例（15%—30%）。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中已明確的配套用房，可直接用于小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或便民服務(wù)設(shè)施，具體清單由市規(guī)劃資源局會(huì)同市建委制定；用于其他服務(wù)功能的，應(yīng)按規(guī)定辦理臨時(shí)改變房屋用途手續(xù)。
新建項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)時(shí)，明確兼容建筑功能具體用途、規(guī)模及位置，產(chǎn)權(quán)登記按單一用途管理。存量項(xiàng)目在不突破兼容比例要求前提下，可按改擴(kuò)建審批程序?qū)嵤┪⒏?，完善配套、?yōu)化布局；建筑主體結(jié)構(gòu)不變的微更新項(xiàng)目，人防設(shè)施要求可不作調(diào)整。
（十）優(yōu)化低效用地高效利用舉措。低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目原則上應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)范辦理審批手續(xù)；地塊內(nèi)部建筑間距、建筑退距、建筑密度、綠地率、機(jī)動(dòng)車停車位等指標(biāo)，經(jīng)屬地政府組織論證確實(shí)無(wú)法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，在不減損周邊地塊相鄰權(quán)益前提下，可按不低于現(xiàn)狀條件進(jìn)行控制。
低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)達(dá)到規(guī)劃選址論證深度，經(jīng)屬地政府研究論證后，按規(guī)定優(yōu)化調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃，出具規(guī)劃條件，辦理后續(xù)審批手續(xù)；容積率指標(biāo)在確保不低于既有開(kāi)發(fā)強(qiáng)度前提下，可不作下限要求（住宅用地除外）。
權(quán)屬邊界與規(guī)劃范圍不一致，但不涉及規(guī)劃綠地、道路的，符合規(guī)劃部分可先行實(shí)施再開(kāi)發(fā)；剩余部分允許按原用途、現(xiàn)狀保留使用。涉及規(guī)劃綠地、道路的，原則上應(yīng)按規(guī)定退讓，土地價(jià)款可綜合考慮移交公益性用地及建筑面積一并結(jié)算；不涉及土地價(jià)款結(jié)算的，經(jīng)屬地政府明確近期不實(shí)施，且用地單位出具相應(yīng)承諾后，可按原用途、現(xiàn)狀保留使用。
四、改革完善土地混合開(kāi)發(fā)利用機(jī)制
（十一）探索規(guī)劃彈性表達(dá)。選擇濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、錢塘區(qū)的部分片區(qū)探索開(kāi)展規(guī)劃土地彈性管理試點(diǎn)，在詳細(xì)規(guī)劃層面設(shè)置“X”類產(chǎn)業(yè)用地，并逐步在全市推廣實(shí)施。
“X”類產(chǎn)業(yè)用地包括二產(chǎn)“X”用地和三產(chǎn)“X”用地，其中：二產(chǎn)“X”用地包括工業(yè)、科研設(shè)計(jì)和物流倉(cāng)儲(chǔ)等用途；三產(chǎn)“X”用地包括生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)對(duì)應(yīng)用途。在確?！癤”類產(chǎn)業(yè)用地主導(dǎo)功能不變前提下，可選擇單一用途，也可以混合多種用途（住宅用地除外）。在符合環(huán)保和安全要求前提下，混合用地可在同一宗地或同一建筑內(nèi)進(jìn)行功能組合?；旌嫌玫卣?fù)面清單由市規(guī)劃資源局會(huì)同有關(guān)部門另行制定。
“X”類產(chǎn)業(yè)用地出讓前，在屬地政府組織產(chǎn)業(yè)論證基礎(chǔ)上，通過(guò)規(guī)劃條件論證明確選擇用途或混合用地比例，以動(dòng)態(tài)維護(hù)方式納入詳細(xì)規(guī)劃，按對(duì)應(yīng)用途及比例進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。
（十二）探索土地短期開(kāi)發(fā)利用。在不占用規(guī)劃公共管理與公共服務(wù)用地前提下，政府已完成征收補(bǔ)償?shù)呐垂?chǔ)而未供土地，可開(kāi)展土地短期開(kāi)發(fā)利用試點(diǎn)，主要用于交通接駁、全民健身、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、城市服務(wù)者之家、工業(yè)生產(chǎn)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等用途。
土地短期開(kāi)發(fā)利用應(yīng)編制土地短期利用規(guī)劃，明確短期規(guī)劃用途、期限及有關(guān)技術(shù)指標(biāo)，并納入詳細(xì)規(guī)劃；可按規(guī)定采取帶年期劃撥或公開(kāi)租賃方式辦理用地手續(xù)（既有建筑物有利用價(jià)值的，可帶保留建筑供應(yīng)），使用年限原則上不超過(guò)10年；用地協(xié)議中應(yīng)對(duì)期限屆滿無(wú)償收回、特殊情形提前收回、批準(zhǔn)續(xù)期繼續(xù)使用等情形作出約定。在符合環(huán)保和安全要求，且不影響規(guī)劃實(shí)施、不修建地下室前提下，短期開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目按基本建設(shè)流程辦理相關(guān)審批及不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
五、改革完善二級(jí)市場(chǎng)有償使用機(jī)制
（十三）完善補(bǔ)辦有償使用規(guī)定。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦有償使用手續(xù)，不涉及新建、改建、擴(kuò)建的，根據(jù)權(quán)利人申請(qǐng)，直接按原產(chǎn)權(quán)用途、原用地范圍，以協(xié)議方式辦理土地出讓或租賃手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地價(jià)款。
依法以租賃方式使用國(guó)有建設(shè)用地的，租賃期限最高可按20年確定，租金標(biāo)準(zhǔn)按照辦理時(shí)點(diǎn)最高法定年限相同條件下出讓土地應(yīng)繳納的土地出讓金乘以每年度土地還原利率確定，土地還原利率以每年1月中國(guó)人民銀行公布的五年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）動(dòng)態(tài)確定。
（十四）實(shí)施地下空間差別化地價(jià)支持。地下空間有償使用土地價(jià)款分層計(jì)算，結(jié)建項(xiàng)目地下一層按照所在地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)用途基準(zhǔn)條件下樓面地價(jià)的20%計(jì)收，地下二層按地下一層標(biāo)準(zhǔn)減半計(jì)收，地下三層及以下不計(jì)收土地價(jià)款；單建項(xiàng)目公開(kāi)出讓起價(jià)按前述標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估確定。有償使用的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)作為單一產(chǎn)權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割登記、分割抵押。
（十五）優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃用地核驗(yàn)規(guī)則。支持單一產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在確保安全且具備獨(dú)立使用功能前提下，探索開(kāi)展分期、分幢規(guī)劃用地核驗(yàn)，并辦理后續(xù)竣工聯(lián)合驗(yàn)收。出讓建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地核驗(yàn)時(shí)，合理誤差范圍內(nèi)的超建建筑面積，按照原成交樓面地價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。
六、改革完善全過(guò)程跟蹤服務(wù)機(jī)制
（十六）加強(qiáng)項(xiàng)目全程跟蹤服務(wù)。各區(qū)、縣（市）政府要科學(xué)設(shè)定產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投入、產(chǎn)出等準(zhǔn)入指標(biāo)，合理確定項(xiàng)目開(kāi)工期限及建設(shè)周期；依托投資項(xiàng)目全生命周期管理平臺(tái)，切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目招引、供地、開(kāi)工、竣工、投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)等環(huán)節(jié)跟蹤服務(wù)；構(gòu)建產(chǎn)業(yè)用地綜合績(jī)效評(píng)估體系并定期開(kāi)展評(píng)估，全面提升用地績(jī)效。
七、強(qiáng)化保障措施
市級(jí)層面依托市土地節(jié)約集約利用和收購(gòu)儲(chǔ)備出讓工作協(xié)調(diào)小組全面推進(jìn)改革工作。各區(qū)、縣（市）政府是本次改革工作的責(zé)任主體，要堅(jiān)持守正創(chuàng)新、大膽探索。市級(jí)部門依據(jù)職責(zé)分工開(kāi)展相關(guān)工作。
本方案自2025年12月1日起施行，有效期至2030年11月30日，由市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)牽頭組織實(shí)施。
杭州市人民政府辦公廳
2025年10月29日
