2025年9月8日，普洛斯上海新西北物流園一期開園，標(biāo)志著這個(gè)由原普洛斯西北物流園重建更新的智慧零碳旗艦園區(qū)正式投入運(yùn)營(yíng)，也刷新了人們以往對(duì)物流園區(qū)的認(rèn)識(shí)。
2002年，作為市政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求建設(shè)的四大物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，位于桃浦的西北物流園區(qū)成立。2004年，普洛斯物流入駐園區(qū)，建立普洛斯西北物流園。這是國(guó)際企業(yè)普洛斯集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)內(nèi)的首個(gè)獨(dú)資項(xiàng)目，也是在上海區(qū)域的首發(fā)項(xiàng)目。20年之后，普洛斯通過(guò)創(chuàng)新的“零增地?cái)U(kuò)改建”模式對(duì)其進(jìn)行升級(jí)，新園區(qū)凈新增建筑面積約9.8萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)土地的集約化利用和經(jīng)濟(jì)效益的雙重提升，這個(gè)更新升級(jí)項(xiàng)目也被列入2024年上海重大工程。
眼下，新園區(qū)一期試運(yùn)營(yíng)期間出租率已超90%，并通過(guò)協(xié)同普洛斯旗下智慧冷鏈平臺(tái)普冷，引入全球連鎖精選平價(jià)超市ALDI奧樂齊、ASC圣皮爾精品酒業(yè)等知名企業(yè)入駐。普洛斯上海新西北物流園作為桃浦區(qū)域首個(gè)“就地轉(zhuǎn)型”的傳統(tǒng)物流園項(xiàng)目，正在努力探索出一條綠色集約、政企協(xié)同的城市更新路徑。
“零增地提容”集約轉(zhuǎn)型
位于上海西北門戶、離市中心距離不過(guò)半小時(shí)、交通便利、土地資源豐富，桃浦鎮(zhèn)似乎自帶發(fā)展“物流”的基因。也一度被稱為“物流界的南京路”。2004年，中國(guó)高端倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)方興未艾，普洛斯西北物流園以高標(biāo)準(zhǔn)的園區(qū)規(guī)格和高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，吸引了一批國(guó)內(nèi)外的優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，普洛斯也是阿迪達(dá)斯、優(yōu)衣庫(kù)、山姆、默克、寶馬、奔馳、特斯拉等國(guó)際知名品牌在中國(guó)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)商。
不過(guò)，隨著時(shí)間的推移，對(duì)普洛斯西北物流園而言，老舊設(shè)施已對(duì)新市場(chǎng)環(huán)境下的客戶服務(wù)、環(huán)境保護(hù)、交通引導(dǎo)等形成挑戰(zhàn)。普洛斯西北物流園更新項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，一是土地利用效率較為低下，容積率僅有0.45；二是原有園區(qū)交通設(shè)計(jì)已無(wú)法承載激增的物流量；三是原有園區(qū)設(shè)計(jì)難以滿足客戶對(duì)辦公、停車、休憩等提升的需求。
2022年，在政府大力支持下，普洛斯啟動(dòng)該園區(qū)的更新升級(jí)項(xiàng)目，將新園區(qū)定位為智慧冷鏈旗艦園區(qū)，在發(fā)揮原址區(qū)位優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，以新一代高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施，更好地服務(wù)生鮮電商、生物醫(yī)藥、連鎖餐飲、時(shí)尚品牌等行業(yè)的全渠道供應(yīng)鏈變革，并助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)化與轉(zhuǎn)型升級(jí)。
其中，零增地提容，是指在保持土地面積不變的情況下，通過(guò)提高建筑容積率、優(yōu)化布局和資源配置等方式，增加土地的利用效率和產(chǎn)出效益。該園區(qū)采用分期建設(shè)、原址重建的方式，拆除全部原有建筑，計(jì)劃新建約17.9萬(wàn)平方米物流及冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施，凈新增建筑面積約9.8萬(wàn)平方米。改擴(kuò)建完成后，項(xiàng)目容積率由0.45提升到1.0，大大提升土地利用效率；固定資產(chǎn)投資額較預(yù)期逾3倍。
普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁趙明琪表示：“普洛斯上海新西北物流園代表了我們對(duì)于市場(chǎng)前瞻性的看法，以更綠色、更智慧、更人本的基礎(chǔ)設(shè)施，定義面向未來(lái)的新一代物流倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。眼下，從食品冷鏈、商超零售，到醫(yī)藥健康、高奢消費(fèi)品等行業(yè)的客戶的旺盛需求，表明我們的變革和創(chuàng)新得到了市場(chǎng)的認(rèn)可?！?/p>
打造地標(biāo)性供應(yīng)鏈旗艦園區(qū)
普洛斯進(jìn)入中國(guó)20年，也見證了中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展。普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)副總裁、大上海區(qū)域總經(jīng)理范皓表示，剛進(jìn)入中國(guó)的時(shí)候，倉(cāng)庫(kù)都在沿海城市，以外資客戶為主；第二階段，伴隨電商的發(fā)展以及快遞企業(yè)全國(guó)性擴(kuò)張，普洛斯形成70個(gè)城市的網(wǎng)絡(luò)布局；第三階段，2020年以后，政府對(duì)于物流供應(yīng)鏈的韌性更加重視，不少本土企業(yè)客戶也走向了海外。如今潮玩、寵物等新的消費(fèi)賽道，可能再過(guò)5-10年，將成為重要客戶。
目前，憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和通達(dá)的交通條件，普洛斯上海新西北物流園成為服務(wù)上海市內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的核心樞紐節(jié)點(diǎn)和輻射長(zhǎng)三角地區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)高地，希望打造成為地標(biāo)性的綠色智慧供應(yīng)鏈旗艦園區(qū)。入駐園區(qū)的奧樂齊相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“園區(qū)具備雙層雙邊庫(kù)設(shè)計(jì)、自動(dòng)化適配性強(qiáng)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)優(yōu)異及舒適的辦公配套，全面契合我們?nèi)A東區(qū)域配送中心的選址要求。這一全新配送中心的啟用，將有效縮短與上海門店間0.5-1小時(shí)車程，以更大能級(jí)為消費(fèi)者帶來(lái)更高效便捷的服務(wù)體驗(yàn)?！?/p>
在范皓看來(lái)，現(xiàn)代物流園不僅是物流產(chǎn)業(yè)的重要載體，更是支撐新經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行與可持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵平臺(tái)。全社會(huì)要降低物流成本，最重要的是優(yōu)化布局。因?yàn)閺恼麄€(gè)物流鏈路來(lái)說(shuō)，倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)企業(yè)的成本只占很小比例，而流通的成本占比很大。如果在物流節(jié)點(diǎn)的布局得到優(yōu)化的情況下，物流成本就會(huì)降下來(lái)。
比如，客戶原先上海倉(cāng)選址在更遠(yuǎn)的郊區(qū)，到市中心門店最少要一個(gè)小時(shí)，現(xiàn)在從桃浦出發(fā)，最快可能20分鐘就到，大大縮短了貨物在途的時(shí)間，貨物會(huì)更新鮮，司機(jī)的收入會(huì)增加。客戶整體運(yùn)輸?shù)某杀?，包括供?yīng)商送貨的成本、末端配送的成本都能降下來(lái)。
除了成本，讓更多客戶看中的更是普洛斯上海新西北物流園聚焦的綠色化、智慧化、人本化的核心維度。在園區(qū)看到，通過(guò)節(jié)能建筑、光伏設(shè)施以及海綿城市、雨水回收等生態(tài)綠色建設(shè)等多元舉措，園區(qū)實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)凈零碳排放。比如，配備屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)、公共新能源充電樁、儲(chǔ)能設(shè)施等，40臺(tái)新能源充電樁還對(duì)外開放，為園區(qū)租戶及社區(qū)居民提供便利。考慮園區(qū)員工休憩需求，設(shè)置了屋頂花園、屋面停車場(chǎng)、休息室等；通過(guò)智慧場(chǎng)站管理系統(tǒng)，有助于優(yōu)化車輛調(diào)度，減少怠速排放。此外，依托自主研發(fā)的數(shù)字化碳排放與能源管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)碳核算、綠色電力核算、冷庫(kù)節(jié)能等全場(chǎng)景覆蓋。
“當(dāng)下的物流行業(yè)降本已幾乎到了極致。我們一直倡導(dǎo)反內(nèi)卷，優(yōu)化供應(yīng)鏈、提質(zhì)增效?！狈娥┱f(shuō)，“未來(lái)，在倉(cāng)庫(kù)智能化、自動(dòng)化領(lǐng)域的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步擁抱AI等前沿技術(shù)，同時(shí)在‘節(jié)能減碳’等可持續(xù)發(fā)展方面做得更多，幫助客戶在可持續(xù)發(fā)展方面提供更高質(zhì)量的設(shè)施和服務(wù)?！?/p>
據(jù)介紹，普洛斯還計(jì)劃不斷引入冷鏈投資中心、供應(yīng)鏈服務(wù)中心、電商中心等業(yè)態(tài)，從而更好地服務(wù)上海、沿滬寧乃至全國(guó)，打造具備國(guó)際影響力的智慧供應(yīng)鏈旗艦園區(qū)。桃浦鎮(zhèn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，園區(qū)的啟用為盤活區(qū)域存量產(chǎn)業(yè)用地提供了有益示范，將進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流合作。
