作為蘇州全市經濟發(fā)展重地和科技創(chuàng)新高地，蘇州工業(yè)園區(qū)在30年的快速發(fā)展中取得了令人矚目的成績，在國家開發(fā)區(qū)考核中實現了“八連冠”，憑借僅占全市7%的工業(yè)用地貢獻16%的工業(yè)產出，畝均稅收達32.42萬元，位居全市十個板塊之首。
但與此同時，蘇州工業(yè)園區(qū)也是土地資源最為緊缺的板塊之一，高水平單位土地產出效益的背后是越發(fā)緊缺的土地資源瓶頸制約，每年新增用地供應70%以上都來自存量用地的再開發(fā)，如何在“滿負荷”承載的存量土地上擠出新的增長空間，已成為蘇州工業(yè)園區(qū)謀求新一輪高質量發(fā)展的必答題。
發(fā)力“攻堅戰(zhàn)”
仲秋時節(jié)，果實累累。位于園區(qū)蘇虹路上的新虹產業(yè)園，幾幢設計感十足的現代化廠房建筑呈現在眼前，難以想象多年前這里喧囂轟鳴的機器運轉聲和灰蒙蒙的閑置廠房。這里曾是臺資企業(yè)虹光精密工業(yè)（蘇州）有限公司的工業(yè)廠房，原來的容積率僅有0.48，畝均稅收不到15萬元，建筑距今已有20余年，外部形象差，內部隱患大，載體大部分空閑，屬于低效用地。
蘇州工業(yè)園區(qū)重建公司收購后對該地塊進行升級改造，通過“改造+新建”模式，實現了從低效用地到高端產業(yè)園區(qū)的華麗轉身。改造后，該項目產業(yè)載體總量提高到9.2萬平方米，容積率提升至1.5，畝均稅收也將提升至100萬元。產業(yè)園投用以來，已引入美新迪斯、鼎科、英途康、桑泰和中韓泛半導體產業(yè)加速中心等醫(yī)療器械和精密制造行業(yè)的頭部企業(yè)，年產值超10億元，吸納高端人才近1500人。該項目曾獲省第二屆節(jié)地模式典型案例，它是園區(qū)推動存量工業(yè)用地提質增效的生動縮影。
2021年7月，為系統(tǒng)推進存量產業(yè)用地盤活利用、提高用地績效，蘇州工業(yè)園區(qū)管委會正式印發(fā)《產業(yè)用地更新三年攻堅行動方案（2021—2023年）》，配合后續(xù)一系列政策辦法和行動計劃，通過簡化流程、國企引領、市場激勵等多措并舉，在3年內完成2萬畝工業(yè)用地的盤活利用。截至2023年底，園區(qū)共推動290個項目開展更新，實現產業(yè)用地盤活20394畝，累計帶動投資超560億元，再開發(fā)后地塊平均容積率由0.57提升至1.88，如期圓滿完成攻堅任務。
在此輪攻堅行動中，園區(qū)借鑒新加坡經驗，將國企產業(yè)用地更新的任務專門歸到蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公司。在管委會的指導下，重建公司依托在城市更新、項目建設方面的深厚經驗，切實發(fā)揮引領帶動作用，通過收購、股權合作、管理輸出等方式全面深度參與，打造了獨具園區(qū)特色的“國企主導型”產業(yè)用地更新模式。今年7月，自然資源部聯合調研組來蘇州調研時，對這一模式給予了充分肯定。
解構“作戰(zhàn)圖”
目標明確，成績喜人。那么蘇州工業(yè)園區(qū)如何在三年內如此高效進行產業(yè)用地更新？蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設委員會相關負責人介紹，在“三年兩萬畝”計劃實施的過程中，始終堅持規(guī)劃引領、產業(yè)為本。從保障產業(yè)用地總量、優(yōu)化用地結構、定流程滿足市場需求、出臺政策支持等多個方面入手，全面推進產業(yè)用地更新工作。
一是?？偭?，規(guī)劃引領建設管理，堅持產業(yè)發(fā)展為本。在新一輪國土空間規(guī)劃編制中，按照“保障實體經濟發(fā)展、應劃盡劃”的原則，劃定工業(yè)和生產性研發(fā)用地保障線，并提出“擴容、混合、提標、轉型與協作”五大提升策略，促進建設用地的合理利用和優(yōu)化配置。
二是優(yōu)結構，加強供給管控和過程監(jiān)管，堅持“產業(yè)姓產”。一方面，通過控制一級市場出讓的工業(yè)用地占比不低于30%，保障高端產業(yè)“有地可用”；另一方面，加強對二級市場的產業(yè)項目股權轉讓交易流程監(jiān)管，確保產業(yè)載體更新不偏離產業(yè)發(fā)展方向。
三是定流程，優(yōu)化存量用地管理，滿足市場需求支撐自主更新。對利用自有建設用地進行更新的三種情形，制定了“更新后自用”和“更新為產業(yè)載體對外招租”兩種申報流程，并分別設置準入條件和審核重點，充分發(fā)揮經營主體在城市更新和低效用地盤活中的積極性。同時，優(yōu)化存量用地管理模式，鼓勵制造與服務融合發(fā)展的新型模式和產業(yè)形態(tài)，允許配建不超過4%建筑面積的經營性配套用房，滿足企業(yè)由生產向研發(fā)及總部辦公轉型的更新需求。
四是出政策，在政府端和市場端同時發(fā)力，轉變土地利用方式和發(fā)展模式。圍繞“改哪些地、怎么收地、誰能拿地、供給什么載體”等用地開發(fā)利用全周期建立了系統(tǒng)全面的管理制度和評價體系，綜合考量多種發(fā)展要素，避免“唯畝產論”。功必賞，過必罰，對積極配合、主動開展更新并取得明顯成效的土地使用權人，通過“以獎代補”等方式給予一定經濟獎勵，通過差別化用電、用氣和差異化監(jiān)管執(zhí)法等措施，對工業(yè)企業(yè)資源集約利用綜合評價尾部企業(yè)加大反向倒逼力度。政府端和市場端同時發(fā)力，共同推動土地利用方式和發(fā)展模式的轉型。
邁上“新征程”
三年兩萬畝已圓滿收官，園區(qū)在低效用地再開發(fā)上的探索實踐卻不止于此。今年，園區(qū)重新啟程，產業(yè)用地更新攻堅2.0篇已闊步起航，重新繪就了“兩年再更新一萬畝”的宏偉藍圖。得益于良好的工作基礎和豐富的實操經驗，園區(qū)重建公司“摩拳擦掌”，開辟前沿領域，瞄準新興產業(yè)，持續(xù)打造一個又一個產業(yè)用地更新的樣板示范。
在園區(qū)中新大道以南，新盛里低空經濟產業(yè)園高端裝備制造、航空航天、新能源、新材料等產業(yè)集聚，是一座集生產、研發(fā)、生活于一體的現代化產業(yè)園區(qū)，吸納高端人才就業(yè)20000人，現在已成為蘇州乃至長三角產業(yè)用地更新的標桿項目。
“這里以前曾是臺資企業(yè)可勝科技、可利科技的工業(yè)廠房，工廠規(guī)模也不小，占地有500多畝，附近不少人都曾進廠工作過?！碑數鼐用窀嬖V記者，十多年前，這里機器轟鳴、人流如織，曾是不少人記憶中的繁忙大廠。隨著園區(qū)產業(yè)結構的持續(xù)優(yōu)化升級，2015年，可勝可利遷走后，留下了20多年歷史的沉寂老舊廠房。2021年，園區(qū)重建公司通過股權轉讓方式收購該項目，通過“全面改造+局部拆除重建”模式，更新為新盛里·低空經濟產業(yè)園。
重建公司相關負責人介紹，主要是考慮地塊的工業(yè)文脈和地域特色，力求在保留“工業(yè)印記”的同時，適配當下產業(yè)招引與新型人才需求，量身定制配套提升方案，新增多層廠房、研發(fā)辦公、路演會議、餐飲健身、停車樓等功能空間，搭建低空經濟應用場景，完成整個產業(yè)園的升級更新，形成一個高效產業(yè)生態(tài)鏈，打造活力多元、產商結合的復合園區(qū)。該項目更新后地塊總建筑面積約55萬平方米，總容積率由原來的1.0提升至1.6。目前，該產業(yè)園一期已投入運營，已集聚蘇州實驗室、中檢華通威、智創(chuàng)航空等低空制造及行業(yè)檢驗檢測企業(yè)，形成低空經濟產業(yè)鏈上游生產制造檢測核心集聚區(qū)。未來二到五期也都將在2026年前分期交付，全面達產后年產值將超50億元，畝均稅收超100萬元。今年4月，在蘇州市低空經濟發(fā)展推進大會上，新盛里作為蘇州工業(yè)園區(qū)唯一的低空經濟產業(yè)園，被授牌“蘇州市低空經濟先導產業(yè)園”。
如今，國資在產業(yè)用地盤活更新中發(fā)揮“耐心資本”重要作用、形成健康良性運作模式，這已成為“園區(qū)經驗”中的重要特色亮點。據介紹，園區(qū)產業(yè)用地更新已從傳統(tǒng)土地批租建設轉變?yōu)樽⒅刭Y產更新效益提升的可持續(xù)理念。國資在其中除了負責低效載體收購與改造、產業(yè)載體開發(fā)與定建、產業(yè)社區(qū)配套的全流程業(yè)務，還深度拓展資產管理、產業(yè)園運營及產業(yè)投資等，甚至通過國資平臺為入駐企業(yè)鏈接資本、人才、訂單等重要資源。用堅守的姿態(tài)，將“刺繡功夫”用在產業(yè)培育。
蘇州工業(yè)園區(qū)“產業(yè)用地更新三年兩萬畝”是一次土地資源的再利用和產業(yè)結構的優(yōu)化升級，更是一次城市發(fā)展理念的轉變和創(chuàng)新，還為全國其他地區(qū)的存量產業(yè)用地更新提供了有益的借鑒和參考。當下，蘇州正拿出更多實招硬招新招，在存量土地更新利用、低效用地再開發(fā)等方面作出更多探索，提高對優(yōu)質項目落地的承載力，為推進中國式現代化提供堅實支撐。
