蘇州獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)承載著蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)的“高”與“新”，近年來面臨土地開發(fā)逼近“天花板”的局面。科教創(chuàng)新區(qū)主動破局，通過引導企業(yè)自主更新、嫁接資源，推動國企、民企間聯(lián)姻開發(fā)，探路“工業(yè)上樓”等實踐，打出產業(yè)用地更新組合拳。目前，轄區(qū)完成更新面積超1500畝，預計新增載體面積超100萬平方米。形象升級、產出升級、產業(yè)升級，獨墅湖畔，存量用地“二次開發(fā)”的號角吹響了。
嫁接專業(yè)招商資源
鐵皮廠房變身現(xiàn)代化產業(yè)園
整齊的樓棟，充滿科技感的外立面，能滿足生物醫(yī)藥企業(yè)研發(fā)、生產的內部空間……走進東富路45號聯(lián)創(chuàng)產業(yè)園，很難想象幾年前這里只有6棟單層鐵皮廠房，租戶為小型機械加工、物流企業(yè)等?！澳壳?，聯(lián)創(chuàng)產業(yè)園的簽約入駐率超90%，企業(yè)主要來自精密機械制造、電子電器、信息技術、生物醫(yī)藥等領域，這里已成為一個現(xiàn)代化的產業(yè)載體?！甭?lián)創(chuàng)產業(yè)園運營方——蘇州納米技術大學科技園管理有限公司相關負責人說。
作為婁葑街道集體資產項目，東富路45號曾是富民增收的“錢袋子”。但隨著區(qū)域產業(yè)的一路升級，這里的“面子”“里子”卻已跟不上發(fā)展：不僅建筑立面形象不佳，92.83畝土地上只有2.3萬平方米廠房，容積率僅0.37?！绊椖课挥诳平虅?chuàng)新區(qū)，在產業(yè)用地更新中，我們緊扣區(qū)域產業(yè)特點和婁葑街道集體資產保值增值的現(xiàn)實需求，為其嫁接專業(yè)招商資源，積極開展‘幫代辦’，以保姆式服務助力聯(lián)創(chuàng)產業(yè)園換新顏?！碧K州獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)產業(yè)發(fā)展局局長莊宏說。
采用“土地作價出資+產業(yè)公司招商運營”模式，由婁葑街道以土地作價，會同12個動遷社區(qū)成立社區(qū)股份合作聯(lián)社共同出資4.3億元，科教創(chuàng)新區(qū)鏈接國資招商載體，請來蘇州納米技術大學科技園負責招商運營，東富路項目鳥槍換炮，升級成為聯(lián)創(chuàng)產業(yè)園，并于2020年11月開工建設。通過拆除重建，地塊容積率提升至1.65，總建筑面積達10.20萬平方米，土地開發(fā)強度較原來提升近5倍。
“產業(yè)用地更新，不僅是載體建筑的更新，更是對原有產業(yè)形態(tài)的升級?！鼻f宏說。聯(lián)創(chuàng)產業(yè)園首創(chuàng)了富民載體與國有載體、傳統(tǒng)招商與專業(yè)招商團隊合作的模式，破解了富民載體在項目導入、產業(yè)培育方面的難題，為新興產業(yè)騰挪空間的同時，實現(xiàn)了集體資產的提檔升級和保值增值，一舉多得。
國資民資牽手
42畝低效用地重煥新生
美加金屬環(huán)?？萍迹ㄌK州）有限公司從事半導體和集成電路行業(yè)固體廢物和危險廢物資源回收，增資擴產需求不足，自有資金實力和招商能力有限，一度面臨整體畝均稅收低卻又無力開展自主更新的尷尬局面。在科教創(chuàng)新區(qū)的支持下，美加金屬走出一條“民企出地、國企出資出力”的低效資產盤活之路。
莊宏說：“我們希望更新為產業(yè)園的項目，能充分借助國資載體在招商運營方面的經驗，與其建立合作?！庇谑牵平虅?chuàng)新區(qū)主動撮合美加金屬和園區(qū)產業(yè)用地更新的“操盤手”之一的蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公司。城市重建注入的資金，剛好解了美加金屬缺錢的燃眉之急。
“美加金屬以土地和地上建筑物作價入股與城市重建合作，引入資金成立合資公司，通過合資公司實現(xiàn)投資3.6億元?！鼻f宏介紹，按照計劃，更新后宗地容積率由0.25提升至2.0，總建筑面積由原先的0.7萬平方米增至7.42萬平方米。而城市重建憑借此前在載體更新運營方面的經驗，將在這42畝土地上打造以生產型研發(fā)和研發(fā)型生產為主的高品質小型產業(yè)園區(qū)。
目前，美加金屬更新項目正在設計階段，預計年內開工。圍繞“智能制造+科技服務”，這片小型產業(yè)園將聚焦醫(yī)療裝備、新一代信息技術、核心元器件等產業(yè)；針對美加金屬自身產業(yè)升級的需求，將定制廠房，滿足其進行智能化改造，優(yōu)化生產工藝。
探路“工業(yè)上樓”
“摩天工廠”打開產業(yè)新空間
星塘街東、東延路南，精亮科技（蘇州）有限公司3棟低矮廠房正華麗蝶變。未來，近60畝土地將建設3棟最高10層的建筑，在保留精亮科技色母新材料開發(fā)業(yè)務的基礎上，由安固創(chuàng)投與國資產業(yè)公司合作整體負責招商運營，專門面向高端新興產業(yè)?！爸档靡惶岬氖?，精亮科技的更新項目，是我們探路‘工業(yè)上樓’模式的一次嘗試?！鼻f宏說。
“工業(yè)上樓”，也稱“摩天工廠”“空中廠房”，是指在高層建筑中進行企業(yè)生產、辦公、研發(fā)、設計的新型產業(yè)空間模式，是在破解產業(yè)用地緊缺、產業(yè)空間不足的探索中誕生的前沿理念。實踐表明，“工業(yè)上樓”更適合輕設備、輕污染、輕振動的“精密小輕”高端制造業(yè)。
“近年來，科教創(chuàng)新區(qū)內的生物醫(yī)藥、納米技術應用等產業(yè)進入新發(fā)展階段，生產制造需求迫在眉睫?！笨平虅?chuàng)新區(qū)黨工委委員、管委會副主任趙楨說，這些產業(yè)大多剛好符合“精密小輕”的特點，是探路“工業(yè)上樓”的最佳突破口?？紤]到可能存在的重型設備荷載要求、高層貨梯貨運效率等挑戰(zhàn)，精亮科技更新項目在樓層承重能力、垂直物流、貨梯設計等方面均有所突破?！澳壳?，項目已啟動建設，預計2025年竣工投用?！壁w楨說。
與產業(yè)發(fā)展同頻共振，科教創(chuàng)新區(qū)的“工業(yè)上樓”，不僅是提高土地利用率的現(xiàn)實需求，也暗含著轄區(qū)倒逼產業(yè)轉型升級、實現(xiàn)“產城人”融合的巧思布局：當生產到研發(fā)的距離被濃縮在“分分鐘”內，先進產業(yè)、高端人才對高品質的空間需求，必然會要求“工業(yè)上樓”能實現(xiàn)生產、生活、生態(tài)“三生融合”和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投“三創(chuàng)結合”。“‘工業(yè)上樓’有助于實現(xiàn)空間集聚，強化產業(yè)鏈協(xié)作，我們希望能進一步探索這一模式，力爭在特色產業(yè)領域實現(xiàn)‘上下樓就是上下游’?！笨平虅?chuàng)新區(qū)黨工委副書記、管委會主任陳莉說。
